Vous possédez une boutique sise à Paris, et vous souhaitez la mettre en location ? Sachez que la première démarche à faire est l’estimation du loyer de votre local commercial. Pour ça, vous pourrez vous faire aider par des professionnels de l’immobilier ou faire le travail par vous-même. Quoi qu’il en soit, différents critères sont à prendre en compte pour bien louer votre boutique à Paris. Pour vous aider, poursuivez votre lecture.
La valeur locative
Quand on fait un bail commercial, il n’y a pas de réglementation quant au montant initial du loyer. Ce dernier est déterminé librement par les deux parties toutefois, sa mention est obligatoire. Quoi qu’il en soit, le loyer ne doit pas être exagéré, il faut qu’il se rapproche de la réalité économique. Ainsi, le montant du loyer d’un local commercial basé à Paris repose sur la valeur locative, elle est fixée suivant le mode de calcul précis revu l’année 2013, notamment sur les règles cadastrales faites en 1970. Pour l’estimation de la valeur locative d’un commerce en banlieue parisienne, il est possible de prendre en compte une grille tarifaire considérant la nature du bien, son utilisation, sa destination et ses caractéristiques physiques. À préciser que c’est aussi la situation du local commercial qui permet de fixer le prix et la fermeté de la propriété ou de la fraction de propriété. Estimer la valeur locative d’une boutique à paris repose sur 3 données : la surface du local (pondérée, arrondie au m² inférieur), le tarif au m² de la catégorie à laquelle le bien appartient et le coefficient ou la qualité de localisation.
Le loyer suivant la valeur locative
Quand la valeur locative de la boutique à Paris est connue, il est plus simple de faire le calcul du loyer. À noter que ce n’est pas égal à la valeur locative puisque cette dernière est une donnée brute intégrant le loyer, les taxes foncières, les charges… Donc, si le locataire prend en charge toutes les charges, le loyer sera plus bas. Inversement, s’il n’a pas de charges à payer, le montant du loyer sera plus proche de la valeur locative. Il est même possible qu’il la dépasse au cas où l’emplacement de la boutique a un fort dynamisme commercial. Cependant, le montant du loyer initial dans le contrat n’est pas figé, il évolue. Il peut progresser ou faire l’objet d’une indexation annuelle ou trimestrielle. Pour la révision du loyer, il faut se référer à l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) et à l’ILAT (Indice Trimestriel des Loyers des Activités Tertiaires). Afin de protéger le locataire, il y a un plafonnement et un droit de nouvellement du bail.
Les critères pour l’estimation du loyer d’une boutique à Paris
À l’inverse de l’estimation d’un bien à usage d’habitation, estimer un loyer de commerce est plus complexe. On n’adopte pas la même technique qui se base sur le prix moyen au m², car les acquéreurs d’un bien professionnel et résidentiel sont différents. Mais qu’importe, la rentabilité entre en compte dans la fixation du loyer. Pour information, chaque activité est associée à un ratio loyer/chiffre d’affaires maximal. Pour un commerce, le taux d’effort à respecter est entre 8 et 9 %, et c’est moins élevé pour les métiers de la bouche (5 à 6 %) et la boulangerie (4 à 5 %). Pour l’hôtellerie, c’est entre 10 et 20 % suivant les prestations proposées et la catégorie de l’établissement. Pour une bonne estimation d’une boutique en Ile-de-France, il faut ensuite faire l’évaluation de son environnement commercial. Il faut savoir les types de commerces ou d’activités pouvant s’y installer, mais il y a des restrictions sur certaines zones. Aussi, il faut considérer les potentielles attentes des acquéreurs. Après, on prend en compte les critères techniques comme la rentabilité, la zone d’implantation, les prestations possibles, la surface totale (surface réelle et pondérée), le type de commerce, la particularité du lieu… Néanmoins, il est possible que deux boutiques éloignées de 50 m puissent avoir un important écart de loyer, ça peut aller du simple au double.
Pour estimer un loyer de boutique en Ile-de-France, il est recommandé de faire appel à un professionnel du secteur, car le bail commercial lie le bailleur et le locataire pour 99 ans. Donc, la fixation du loyer est cruciale.